Aurea Finvest News
Não há como escapar: a inteligência artificial (IA) está em todo canto. Do mercado de trabalho a roteiros de viagem, cada vez mais pessoas usam — ou deveriam usar — a tecnologia para atividades do dia a dia. Com o avanço da IA no mundo todo, os chamados data centers ganham destaque. Eles são centros de processamento de dados, ou seja, empreendimentos extremamente especializados e de altíssima tecnologia, que funcionam como a infraestrutura física que possibilita a operação da inteligência artificial — mas não se resume apenas a ela. Apesar de serem pouco conhecidos, esses empreendimentos entraram na mira dos fundos imobiliários, uma vez que o Brasil figura entre os países mais favoráveis para o desenvolvimento de data centers. Com a possibilidade de o país se tornar um hub de centros de processamento de dados e com o aumento da demanda pela tecnologia, esses imóveis passaram de um investimento “diferentão” para um novo horizonte para o mercado imobiliário. Para entender se os data centers serão um segmento para os fundos imobiliários e como os investidores podem ganhar com os novos ativos, o Seu Dinheiro consultou os especialistas Fábio Idoeta, CFO e diretor de relações com investidores da Sequóia Properties; Fábio Carvalho, sócio da Alianza Investimentos e gestor do FII Alianza Trust Renda Imobiliaria (ALZR11), que vem apostando em data centers; Marcelo Hannud, CEO da Aurea Finvest e especialista no segmento; e Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP Investimentos. Quem olha um data center de fora não vê mais do que um galpão logístico. Porém, a semelhança entre os imóveis começa e termina aí. Os centros de processamento de dados possuem uma infraestrutura especializada, o que inclui sistemas de resfriamento e de fornecimento de energia elétrica, conectividade de alta velocidade e segurança avançada. Além disso, por não poderem parar, os data centers precisam ter acesso a sistemas de reserva de energia, o que torna a questão da produção energética o elemento mais crítico para a economia digital, segundo os especialistas. E é aí que o Brasil brilha. Com uma matriz energética diversificada e limpa, ou seja, que prioriza fontes renováveis, o país se destaca como um local com potencial para desenvolvimento de centros de processamento de dados. “O Brasil produz energia de boa qualidade, em quantidade, e ainda tem capacidade de expandir, porque tem um custo atrativo e confiabilidade. Tudo isso é essencial para um data center”, afirma Fabio Carvalho, em entrevista. Mas não para por aí. O país possui outras características fundamentais para o desenvolvimento desses imóveis, como uma boa conectividade com fibra óptica, além da estabilidade geopolítica e a localização geográfica. Isso porque o Brasil raramente é alvo de guerras e está localizado, ao mesmo tempo, perto dos Estados Unidos e da Europa, o que facilita o acesso à fibra óptica no território. Contudo, há uma região no país que chama ainda mais atenção para o mercado: o Nordeste e, mais especificamente, Fortaleza. A cidade é um importante ponto de conexão, onde chegam cabos de fibra óptica que ligam o Brasil à Europa e aos Estados Unidos. Além disso, por ser uma região com infraestrutura de qualidade, há acesso a sistemas de escoamento de energia. Data centers na mira dos fundos imobiliários A atratividade do Brasil e a alta demanda por data centers vem mudando a forma como o mercado imobiliário enxerga esses imóveis. Marcelo Hannud conta que, antes da popularização da inteligência artificial, esses empreendimentos eram avaliados pelos gestores como ativos do setor energético, e não do setor imobiliário. Porém, agora, a visão é outra. Segundo os analistas, os data centers nada mais são do que imóveis, apesar de contarem com uma alta especificação e padrões de operação global. “O modelo de negócio dos data centers é muito familiar para os gestores de fundos imobiliários, só muda a especificidade do ativo, mas isso existe em todos os segmentos do mercado”, afirma Fábio Idoeta ao Seu Dinheiro. O CFO da Sequóia Properties ressalta ainda que, no mercado internacional, já existem ativos imobiliários que se assemelham aos FIIs e investem em centros de processamento de dados. São os Real Estate Investment Trusts (REITs). Além disso, os fundos imobiliários são formas eficientes de investimentos no setor em comparação com o investimento direto. Assim, os FIIs se consolidam como uma plataforma propícia para o desenvolvimento de data centers no país, possibilitando o aumento da construção desses imóveis no Brasil. Os especialistas também destacam que os centros de processamento de dados são considerados ativos de renda, característica presente nos portfólios dos fundos imobiliários. Por isso, é consenso entre os participantes do mercado: é apenas uma questão de tempo para que os FIIs de data centers se tornem um novo segmento imobiliário. Obstáculos para os FIIs de data centers No entanto, o desenvolvimento do setor ainda é uma perspectiva de longo prazo. Isso porque a construção desses imóveis leva anos para ser concluída. Além disso, de acordo com os especialistas, o Brasil ainda precisa desenvolver mão-de-obra especializada, criar legislações voltadas para os data centers e criar incentivos fiscais para estimular a vinda de grandes empresas de tecnologia para o país. Em junho, o vice-presidente Geraldo Alckmin anunciou uma política nacional para data centers, chamada Redata, que seria lançada ainda naquele mês. O objetivo seria oferecer incentivos, como a isenção de impostos, para impulsionar a atividade no Brasil. Contudo, com a crise do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) e a proposta do fim da isenção dos dividendos dos fundos imobiliários, a iniciativa acabou ficando em segundo plano. Na visão dos analistas, a taxação dos proventos impacta no desenvolvimento de FIIs de data centers no país, uma vez que afeta o setor imobiliário como um todo, ao reduzir a atratividade do investimento. “Não inviabiliza, mas desestimula a criação de data centers, já que dificulta a captação de recursos e expansão dos fundos”, avalia Marx Gonçalves. Apesar disso, um possível incentivo fiscal é visto como positivo. “A desoneração é um passo importante, mas não é suficiente por si só. É necessário também melhorar o ambiente regulatório e facilitar o financiamento”, afirmou o head de fundos listados da XP Investimentos. Enquanto o ambiente nacional ainda está em desenvolvimento, o que vem ocorrendo no mercado imobiliário é a incorporação de data centers em FIIs híbridos, ou seja, que alocam seus recursos em diversos tipos de ativos. Já os fundos imobiliários de papel — os quais investem em títulos do mercado imobiliário —, devem entrar no segmento de data centers após o desenvolvimento dos FIIs de tijolo. Isso porque, segundo Idoeta, quando houver demanda para a construção, os recebíveis imobiliários entrarão no radar como formas de financiamento. Aos olhos do investidor: as vantagens do data center Com a proliferação dos data centers no Brasil, quem deve sair ganhando são os investidores. Segundo os analistas, em geral, esses ativos são construídos no modelo built-to-suit, ou seja, desenvolvidos sob medida para atender às necessidades específicas de um determinado locatário. Dessa forma, os imóveis já nascem com um aluguel recorrente previsto. Além disso, os contratos de locação são atípicos, ou seja, possuem prazos longos, sem revisional no meio do período de locação, e contam com multas altas de rescisão. “Como os data centers são imóveis específicos e de difícil reposição no mercado, os contratos atípicos protegem os fundos imobiliários de uma rescisão antecipada e até de inadimplência”, avalia Gonçalves. Segundo o gestor da XP Investimentos, o modelo de contrato também é interessante por contribuir para uma maior previsibilidade no recebimento de aluguéis mesmo em um cenário de ciclos econômicos difíceis, o que é uma característica do Brasil. Além disso, garante o reajuste dos valores pela inflação. Os FIIs que investem em data centers também contam com inquilinos de peso, uma vez que os usuários dos imóveis costumam ser grandes empresas de tecnologia, que são consideradas boas pagadoras. Assim, essas características aumentam a segurança para o investidor sobre o recebimento dos aluguéis a longo prazo. Além disso, os cotistas passam a ter acesso a investimentos no segmento de tecnologia e diversificam a carteira de imóveis, o que, em geral, é visto como desejável pelos especialistas do setor imobiliário. Nada é perfeito: os riscos e o perfil de investimento Apesar das vantagens, como todo investimento de renda variável, há riscos nos ativos de data centers que precisam entrar na balança. Devido às características do imóvel, os FIIs ficam dependentes de um perfil específico de inquilino, o que dificulta a reposição no mercado em caso de rescisão do contrato. Além disso, se o objetivo do investidor for obter lucros extraordinários, os data centers não são os ativos mais indicados. Isso porque, com os longos contratos de locação, dificilmente os aluguéis terão um crescimento muito rápido acima da inflação. Lucros excessivos com a venda dos imóveis também são raros com esses empreendimentos, uma vez que raramente os inquilinos optam por sair do local. O estágio de desenvolvimento dos data centers no país também pode pesar no bolso, já que a construção de centros de processamento de dados exige um alto investimento inicial. Após a criação desses imóveis, no entanto, ainda há a necessidade de um grande terreno para a expansão do empreendimento, que, segundo os especialistas, é bastante comum — e caro. O cenário de alta de juros no Brasil torna a captação de recursos para os ativos imobiliários ainda mais complexa. Com a Selic a 15% ao ano, os investidores tendem a migrar para os investimentos de renda fixa, o que reduz a emissão de cotas dos FIIs. Dessa forma, na visão dos analistas, os data centers são mais recomendados para investidores com perfil conservador, que valorizam a estabilidade do fluxo de caixa, e uma potencial valorização do ativo a longo prazo. O que vem por aí Apesar do momento econômico do Brasil, o investimento em data centers já está no radar dos gestores. Na Sequóia, o fundo imobiliário Sequoia III Renda Imobiliária (SEQR11) possui um ativo no portfólio que está cotado para ser transformado em data center, segundo Idoeta. O imóvel é um galpão logístico localizado na Penha, em São Paulo, e está vago desde março de 2024. Apesar do ativo ter características adequadas para a operação, o executivo avalia que os investimentos em data centers, por parte da gestora, devem ocorrer apenas no longo prazo. A Alianza, em contrapartida, vem avançando no setor. Além dos investimentos através do ALZR11, a gestora firmou uma parceria, no início deste ano, com um investidor institucional, o GIC, segundo apurou o Seu Dinheiro. O objetivo da iniciativa é investir até R$ 3 bilhões em data centers no Brasil. Já a Aurea Finvest, apesar de não ter planos de se tornar uma gestora de fundos imobiliários, pretende associar os data centers construídos pela desenvolvedora a FIIs.
Não há como escapar: a inteligência artificial (IA) está em todo canto. Do mercado de trabalho a roteiros de viagem, cada vez mais pessoas usam — ou deveriam usar — a tecnologia para atividades do dia a dia. Com o avanço da IA no mundo todo, os chamados data centers ganham destaque. Eles são centros de processamento de dados, ou seja, empreendimentos extremamente especializados e de altíssima tecnologia, que funcionam como a infraestrutura física que possibilita a operação da inteligência artificial — mas não se resume apenas a ela. Apesar de serem pouco conhecidos, esses empreendimentos entraram na mira dos fundos imobiliários, uma vez que o Brasil figura entre os países mais favoráveis para o desenvolvimento de data centers. Com a possibilidade de o país se tornar um hub de centros de processamento de dados e com o aumento da demanda pela tecnologia, esses imóveis passaram de um investimento “diferentão” para um novo horizonte para o mercado imobiliário. Para entender se os data centers serão um segmento para os fundos imobiliários e como os investidores podem ganhar com os novos ativos, o Seu Dinheiro consultou os especialistas Fábio Idoeta, CFO e diretor de relações com investidores da Sequóia Properties; Fábio Carvalho, sócio da Alianza Investimentos e gestor do FII Alianza Trust Renda Imobiliaria (ALZR11), que vem apostando em data centers; Marcelo Hannud, CEO da Aurea Finvest e especialista no segmento; e Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP Investimentos. Quem olha um data center de fora não vê mais do que um galpão logístico. Porém, a semelhança entre os imóveis começa e termina aí. Os centros de processamento de dados possuem uma infraestrutura especializada, o que inclui sistemas de resfriamento e de fornecimento de energia elétrica, conectividade de alta velocidade e segurança avançada. Além disso, por não poderem parar, os data centers precisam ter acesso a sistemas de reserva de energia, o que torna a questão da produção energética o elemento mais crítico para a economia digital, segundo os especialistas. E é aí que o Brasil brilha. Com uma matriz energética diversificada e limpa, ou seja, que prioriza fontes renováveis, o país se destaca como um local com potencial para desenvolvimento de centros de processamento de dados. “O Brasil produz energia de boa qualidade, em quantidade, e ainda tem capacidade de expandir, porque tem um custo atrativo e confiabilidade. Tudo isso é essencial para um data center”, afirma Fabio Carvalho, em entrevista. Mas não para por aí. O país possui outras características fundamentais para o desenvolvimento desses imóveis, como uma boa conectividade com fibra óptica, além da estabilidade geopolítica e a localização geográfica. Isso porque o Brasil raramente é alvo de guerras e está localizado, ao mesmo tempo, perto dos Estados Unidos e da Europa, o que facilita o acesso à fibra óptica no território. Contudo, há uma região no país que chama ainda mais atenção para o mercado: o Nordeste e, mais especificamente, Fortaleza. A cidade é um importante ponto de conexão, onde chegam cabos de fibra óptica que ligam o Brasil à Europa e aos Estados Unidos. Além disso, por ser uma região com infraestrutura de qualidade, há acesso a sistemas de escoamento de energia. Data centers na mira dos fundos imobiliários A atratividade do Brasil e a alta demanda por data centers vem mudando a forma como o mercado imobiliário enxerga esses imóveis. Marcelo Hannud conta que, antes da popularização da inteligência artificial, esses empreendimentos eram avaliados pelos gestores como ativos do setor energético, e não do setor imobiliário. Porém, agora, a visão é outra. Segundo os analistas, os data centers nada mais são do que imóveis, apesar de contarem com uma alta especificação e padrões de operação global. “O modelo de negócio dos data centers é muito familiar para os gestores de fundos imobiliários, só muda a especificidade do ativo, mas isso existe em todos os segmentos do mercado”, afirma Fábio Idoeta ao Seu Dinheiro. O CFO da Sequóia Properties ressalta ainda que, no mercado internacional, já existem ativos imobiliários que se assemelham aos FIIs e investem em centros de processamento de dados. São os Real Estate Investment Trusts (REITs). Além disso, os fundos imobiliários são formas eficientes de investimentos no setor em comparação com o investimento direto. Assim, os FIIs se consolidam como uma plataforma propícia para o desenvolvimento de data centers no país, possibilitando o aumento da construção desses imóveis no Brasil. Os especialistas também destacam que os centros de processamento de dados são considerados ativos de renda, característica presente nos portfólios dos fundos imobiliários. Por isso, é consenso entre os participantes do mercado: é apenas uma questão de tempo para que os FIIs de data centers se tornem um novo segmento imobiliário. Obstáculos para os FIIs de data centers No entanto, o desenvolvimento do setor ainda é uma perspectiva de longo prazo. Isso porque a construção desses imóveis leva anos para ser concluída. Além disso, de acordo com os especialistas, o Brasil ainda precisa desenvolver mão-de-obra especializada, criar legislações voltadas para os data centers e criar incentivos fiscais para estimular a vinda de grandes empresas de tecnologia para o país. Em junho, o vice-presidente Geraldo Alckmin anunciou uma política nacional para data centers, chamada Redata, que seria lançada ainda naquele mês. O objetivo seria oferecer incentivos, como a isenção de impostos, para impulsionar a atividade no Brasil. Contudo, com a crise do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) e a proposta do fim da isenção dos dividendos dos fundos imobiliários, a iniciativa acabou ficando em segundo plano. Na visão dos analistas, a taxação dos proventos impacta no desenvolvimento de FIIs de data centers no país, uma vez que afeta o setor imobiliário como um todo, ao reduzir a atratividade do investimento. “Não inviabiliza, mas desestimula a criação de data centers, já que dificulta a captação de recursos e expansão dos fundos”, avalia Marx Gonçalves. Apesar disso, um possível incentivo fiscal é visto como positivo. “A desoneração é um passo importante, mas não é suficiente por si só. É necessário também melhorar o ambiente regulatório e facilitar o financiamento”, afirmou o head de fundos listados da XP Investimentos. Enquanto o ambiente nacional ainda está em desenvolvimento, o que vem ocorrendo no mercado imobiliário é a incorporação de data centers em FIIs híbridos, ou seja, que alocam seus recursos em diversos tipos de ativos. Já os fundos imobiliários de papel — os quais investem em títulos do mercado imobiliário —, devem entrar no segmento de data centers após o desenvolvimento dos FIIs de tijolo. Isso porque, segundo Idoeta, quando houver demanda para a construção, os recebíveis imobiliários entrarão no radar como formas de financiamento. Aos olhos do investidor: as vantagens do data center Com a proliferação dos data centers no Brasil, quem deve sair ganhando são os investidores. Segundo os analistas, em geral, esses ativos são construídos no modelo built-to-suit, ou seja, desenvolvidos sob medida para atender às necessidades específicas de um determinado locatário. Dessa forma, os imóveis já nascem com um aluguel recorrente previsto. Além disso, os contratos de locação são atípicos, ou seja, possuem prazos longos, sem revisional no meio do período de locação, e contam com multas altas de rescisão. “Como os data centers são imóveis específicos e de difícil reposição no mercado, os contratos atípicos protegem os fundos imobiliários de uma rescisão antecipada e até de inadimplência”, avalia Gonçalves. Segundo o gestor da XP Investimentos, o modelo de contrato também é interessante por contribuir para uma maior previsibilidade no recebimento de aluguéis mesmo em um cenário de ciclos econômicos difíceis, o que é uma característica do Brasil. Além disso, garante o reajuste dos valores pela inflação. Os FIIs que investem em data centers também contam com inquilinos de peso, uma vez que os usuários dos imóveis costumam ser grandes empresas de tecnologia, que são consideradas boas pagadoras. Assim, essas características aumentam a segurança para o investidor sobre o recebimento dos aluguéis a longo prazo. Além disso, os cotistas passam a ter acesso a investimentos no segmento de tecnologia e diversificam a carteira de imóveis, o que, em geral, é visto como desejável pelos especialistas do setor imobiliário. Nada é perfeito: os riscos e o perfil de investimento Apesar das vantagens, como todo investimento de renda variável, há riscos nos ativos de data centers que precisam entrar na balança. Devido às características do imóvel, os FIIs ficam dependentes de um perfil específico de inquilino, o que dificulta a reposição no mercado em caso de rescisão do contrato. Além disso, se o objetivo do investidor for obter lucros extraordinários, os data centers não são os ativos mais indicados. Isso porque, com os longos contratos de locação, dificilmente os aluguéis terão um crescimento muito rápido acima da inflação. Lucros excessivos com a venda dos imóveis também são raros com esses empreendimentos, uma vez que raramente os inquilinos optam por sair do local. O estágio de desenvolvimento dos data centers no país também pode pesar no bolso, já que a construção de centros de processamento de dados exige um alto investimento inicial. Após a criação desses imóveis, no entanto, ainda há a necessidade de um grande terreno para a expansão do empreendimento, que, segundo os especialistas, é bastante comum — e caro. O cenário de alta de juros no Brasil torna a captação de recursos para os ativos imobiliários ainda mais complexa. Com a Selic a 15% ao ano, os investidores tendem a migrar para os investimentos de renda fixa, o que reduz a emissão de cotas dos FIIs. Dessa forma, na visão dos analistas, os data centers são mais recomendados para investidores com perfil conservador, que valorizam a estabilidade do fluxo de caixa, e uma potencial valorização do ativo a longo prazo. O que vem por aí Apesar do momento econômico do Brasil, o investimento em data centers já está no radar dos gestores. Na Sequóia, o fundo imobiliário Sequoia III Renda Imobiliária (SEQR11) possui um ativo no portfólio que está cotado para ser transformado em data center, segundo Idoeta. O imóvel é um galpão logístico localizado na Penha, em São Paulo, e está vago desde março de 2024. Apesar do ativo ter características adequadas para a operação, o executivo avalia que os investimentos em data centers, por parte da gestora, devem ocorrer apenas no longo prazo. A Alianza, em contrapartida, vem avançando no setor. Além dos investimentos através do ALZR11, a gestora firmou uma parceria, no início deste ano, com um investidor institucional, o GIC, segundo apurou o Seu Dinheiro. O objetivo da iniciativa é investir até R$ 3 bilhões em data centers no Brasil. Já a Aurea Finvest, apesar de não ter planos de se tornar uma gestora de fundos imobiliários, pretende associar os data centers construídos pela desenvolvedora a FIIs.
O que vem sendo chamado de “reindustrialização” do Brasil é uma das poucas pautas que mobilizam diferentes entes governamentais no mesmo sentido: municípios, estados e governo federal. E é uma oportunidade para os players imobiliários com capacidade de atender à demanda por espaços industriais. Não faltam exemplos da intenção do poder público de estimular o setor, como o próprio plano Nova Indústria Brasil, lançado pelo Ministério da Indústria, ou os incentivos regionais, a exemplo do que vem sendo feito por governos estaduais como Minas Gerais ou Bahia, que reformularam sua política de incentivos industriais. Ao mercado imobiliário cabe olhar para esse cenário, viabilizar soluções inovadoras, criar valor para empresas e comunidades e, ao mesmo tempo, capturar oportunidades de negócios com projetos de alta rentabilidade. Os condomínios industriais representam uma dessas soluções – um modelo que atende à urgência de acelerar investimentos, reduzir riscos e gerar desenvolvimento econômico regional. Diferentemente do tradicional processo de implantação de uma indústria em terrenos isolados, marcado por entraves burocráticos, altos custos de infraestrutura e longos prazos de licenciamento, os parques industriais multiempresariais entregam uma alternativa mais ágil e competitiva. Com infraestrutura de ponta, localização estratégica e serviços compartilhados, esses empreendimentos não só simplificam a instalação de novas plantas como também se tornam plataformas para integração entre empresas, fornecedores e comunidades locais. Um estudo da PwC Brasil reforça a atratividade do modelo ao apontar que projetos industriais em condomínios podem reduzir em até 40% o tempo de implantação e em 20% os custos operacionais com infraestrutura. Em um país onde a burocracia é historicamente um desafio para investidores, esses ganhos representam uma vantagem decisiva. Além disso, a adoção crescente de práticas ESG nos projetos – como eficiência energética, reuso de água, gestão de resíduos e certificações ambientais – agrega valor ao ativo imobiliário e o torna mais alinhado às exigências de investidores globais e das próprias cadeias produtivas. É uma equação que une impacto econômico positivo e rentabilidade, criando um círculo virtuoso entre indústria, infraestrutura e desenvolvimento regional. Nos próximos anos, espera-se uma expansão significativa dos condomínios industriais no Brasil, impulsionada pelo crescimento do e-commerce, pela necessidade de logística eficiente e pelo interesse de fundos imobiliários e players internacionais em ativos produtivos de qualidade. Regiões com vocação industrial e logística consolidada, como São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, seguirão liderando, mas há grande espaço para expansão em áreas estratégicas do interior e no entorno de pólos agroindustriais. Acompanhei recentemente o caso da instalação da multinacional DSM-Firmenich em um parque industrial em Minas Gerais, um exemplo concreto do poder desse modelo. A unidade foi concluída em apenas 16 meses – da aquisição do terreno à operação da fábrica, um feito raro no Brasil. Segundo a empresa, a combinação de infraestrutura pronta, agilidade no licenciamento e suporte técnico foi determinante para o investimento se concretizar. Outro caso que vale ser conhecido são os projetos do Brazilian Business Park (BBP) na cidade de Jarinu, no interior de São Paulo, que com uma ampla visão de negócio, agregou valor com a oferta de inúmeras facilidades para a implantação e operação das plantas industriais nos condomínios desenvolvidos. Os casos ilustram como os condomínios industriais podem ser catalisadores de uma indústria mais ágil, integrada e com maior impacto regional. É o momento de olhar para os condomínios industriais não apenas como uma resposta às necessidades da indústria, mas como uma oportunidade para nosso setor inovar, capturar valor e participar ativamente da construção de um Brasil mais competitivo e sustentável. O potencial está posto: cabe a nós materializá-lo com visão de longo prazo, projetos de qualidade e gestão profissional.
Em tempos de incerteza, poucas escolhas oferecem tanto segurança emocional quanto racional. E, no Brasil, quando se pensa em investimento, são os imóveis que cumprem essa função. Ao longo dos anos, o mercado imobiliário tem demonstrado uma capacidade de resiliência constante diante de cenários turbulentos. Essa resiliência está enraizada na cultura, no comportamento econômico e na estrutura do próprio mercado. Nós, brasileiros, temos uma relação quase sentimental com o imóvel. Esse vínculo vem da nossa tradição de formar patrimônio, fortemente influenciada pela herança ibérica. Em momentos de instabilidade política, inflação, desemprego ou volatilidade nos mercados financeiros, o primeiro instinto de grande parte da população é proteger o que possui. E nada representa melhor essa proteção do que algo tangível, concreto. É claro que o mercado imobiliário sofre com cenários como o atual, com juros altos e perspectivas de desaceleração da economia. Mas a particularidade do setor é justamente o tamanho desse impacto. Historicamente, em momentos de crise, o mercado imobiliário não se retrai mesmo em meio às turbulências. Pelo contrário, mantém uma dinâmica ativa e, em alguns nichos, até cresce. Embora haja perfis diferentes tanto entre compradores como entre investidores de imóveis, o comportamento costuma se manter estável independentemente do contexto macroeconômico. O consumidor que busca moradia e não depende de financiamento continua ativo. O investidor que está em busca de oportunidades mantém o olhar atento e se movimenta com agilidade, buscando ativos subvalorizados. Já o investidor tradicional, de longo prazo, mantém as aquisições pontuais, sempre em busca de formação de patrimônio. Há um fator psicológico que é frequentemente ignorado pelos economistas: o medo de não conseguir comprar amanhã o que ainda se pode comprar hoje. Quando o comprador vê os preços dos materiais subindo, os valores dos imóveis se ajustando e a inflação corroendo a moeda, ele percebe que deixar o dinheiro parado ou em qualquer outro instrumento financeiro pode ser mais arriscado do que adquirir um imóvel agora — mesmo com juros altos. Esse efeito de “antecipação defensiva” sustenta o movimento do mercado em cenários que, à primeira vista, pareceriam inibidores. Quando se pensa em quais segmentos são os mais estáveis, vamos para os dois extremos do setor: habitação popular e imóveis de luxo. O alto padrão continua a ser o mais resiliente. Por atrair um público menos sensível ao crédito, tem ciclos próprios. Quando se trata de um comprador que pretende utilizar o imóvel, a aquisição se dá com ainda mais convicção patrimonial. Já entre investidores dessas faixas, muitas vezes, o bem é adquirido a preço de custo, em modelos de incorporação por permuta ou participação, o que permite ganhos relevantes. Na outra ponta, a habitação popular costuma demonstrar bastante resistência por operar em um ecossistema específico, com crédito subsidiado, forte demanda estrutural e uma dinâmica relativamente independente do mercado financeiro tradicional. Seu maior risco não é o preço do imóvel, mas a estabilidade do emprego do comprador. Outra curiosidade do setor imobiliário é que, mesmo quando saímos do segmento residencial, encontramos sinais de resiliência. Um exemplo são os galpões logísticos, que se consolidaram como uma estrela do setor desde a pandemia. O crescimento do e-commerce e a necessidade de soluções de armazenagem próximas aos centros urbanos elevaram a demanda por ativos modernos, demanda essa que ainda não foi suprida pelo setor de construção. Há uma lacuna significativa no parque logístico brasileiro, o que sustenta seu crescimento mesmo em momentos de contração econômica. Além disso, há o surgimento de classes de ativos, acompanhando a evolução da sociedade. Alguns exemplos: data centers, espaços de coworking, empreendimentos residenciais flexíveis, clubes de experiência. Esses ativos refletem mudanças de comportamento e exigências tecnológicas que vieram para ficar – e cenários turbulentos, embora possam desacelerar mudanças, não conseguem freá-las. Foi atento a esse cenário cultural-comportamental que o mercado financeiro viu o crescimento de veículos mais estruturados no Brasil, como os fundos imobiliários (FIIs), que têm se mostrado uma alternativa eficiente e acessível para a diversificação patrimonial e democratização do setor. Os fundos imobiliários têm carregado o mérito de garantir que o pequeno investidor acesse ativos antes restritos a grandes fortunas, com transparência, liquidez e gestão profissional. Claro que há a volatilidade inerente ao mercado de capitais, mas, mesmo após um ano mais desafiador, como o de 2024, esses fundos vêm recuperando fôlego e tendem a voltar ao seu ponto de equilíbrio, cada vez mais amparados pelo seu valor patrimonial e pela solidez dos ativos imobiliários que compõem suas carteiras. Daí a minha quase insistente defesa de que, mesmo em cenários adversos, há sempre boas oportunidades nos FIIs. Ao encarar o mercado imobiliário brasileiro como reflexo não apenas de fundamentos econômicos, mas também de questões culturais, sociais e emocionais, estamos nos abrindo a boas oportunidades. Imóvel no Brasil é e vai continuar a ser um instrumento de proteção, realização pessoal e investimento de longo prazo.
Não há como escapar: a inteligência artificial (IA) está em todo canto. Do mercado de trabalho a roteiros de viagem, cada vez mais pessoas usam — ou deveriam usar — a tecnologia para atividades do dia a dia. Com o avanço da IA no mundo todo, os chamados data centers ganham destaque. Eles são centros de processamento de dados, ou seja, empreendimentos extremamente especializados e de altíssima tecnologia, que funcionam como a infraestrutura física que possibilita a operação da inteligência artificial — mas não se resume apenas a ela. Apesar de serem pouco conhecidos, esses empreendimentos entraram na mira dos fundos imobiliários, uma vez que o Brasil figura entre os países mais favoráveis para o desenvolvimento de data centers. Com a possibilidade de o país se tornar um hub de centros de processamento de dados e com o aumento da demanda pela tecnologia, esses imóveis passaram de um investimento “diferentão” para um novo horizonte para o mercado imobiliário. Para entender se os data centers serão um segmento para os fundos imobiliários e como os investidores podem ganhar com os novos ativos, o Seu Dinheiro consultou os especialistas Fábio Idoeta, CFO e diretor de relações com investidores da Sequóia Properties; Fábio Carvalho, sócio da Alianza Investimentos e gestor do FII Alianza Trust Renda Imobiliaria (ALZR11), que vem apostando em data centers; Marcelo Hannud, CEO da Aurea Finvest e especialista no segmento; e Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP Investimentos. Quem olha um data center de fora não vê mais do que um galpão logístico. Porém, a semelhança entre os imóveis começa e termina aí. Os centros de processamento de dados possuem uma infraestrutura especializada, o que inclui sistemas de resfriamento e de fornecimento de energia elétrica, conectividade de alta velocidade e segurança avançada. Além disso, por não poderem parar, os data centers precisam ter acesso a sistemas de reserva de energia, o que torna a questão da produção energética o elemento mais crítico para a economia digital, segundo os especialistas. E é aí que o Brasil brilha. Com uma matriz energética diversificada e limpa, ou seja, que prioriza fontes renováveis, o país se destaca como um local com potencial para desenvolvimento de centros de processamento de dados. “O Brasil produz energia de boa qualidade, em quantidade, e ainda tem capacidade de expandir, porque tem um custo atrativo e confiabilidade. Tudo isso é essencial para um data center”, afirma Fabio Carvalho, em entrevista. Mas não para por aí. O país possui outras características fundamentais para o desenvolvimento desses imóveis, como uma boa conectividade com fibra óptica, além da estabilidade geopolítica e a localização geográfica. Isso porque o Brasil raramente é alvo de guerras e está localizado, ao mesmo tempo, perto dos Estados Unidos e da Europa, o que facilita o acesso à fibra óptica no território. Contudo, há uma região no país que chama ainda mais atenção para o mercado: o Nordeste e, mais especificamente, Fortaleza. A cidade é um importante ponto de conexão, onde chegam cabos de fibra óptica que ligam o Brasil à Europa e aos Estados Unidos. Além disso, por ser uma região com infraestrutura de qualidade, há acesso a sistemas de escoamento de energia. Data centers na mira dos fundos imobiliários A atratividade do Brasil e a alta demanda por data centers vem mudando a forma como o mercado imobiliário enxerga esses imóveis. Marcelo Hannud conta que, antes da popularização da inteligência artificial, esses empreendimentos eram avaliados pelos gestores como ativos do setor energético, e não do setor imobiliário. Porém, agora, a visão é outra. Segundo os analistas, os data centers nada mais são do que imóveis, apesar de contarem com uma alta especificação e padrões de operação global. “O modelo de negócio dos data centers é muito familiar para os gestores de fundos imobiliários, só muda a especificidade do ativo, mas isso existe em todos os segmentos do mercado”, afirma Fábio Idoeta ao Seu Dinheiro. O CFO da Sequóia Properties ressalta ainda que, no mercado internacional, já existem ativos imobiliários que se assemelham aos FIIs e investem em centros de processamento de dados. São os Real Estate Investment Trusts (REITs). Além disso, os fundos imobiliários são formas eficientes de investimentos no setor em comparação com o investimento direto. Assim, os FIIs se consolidam como uma plataforma propícia para o desenvolvimento de data centers no país, possibilitando o aumento da construção desses imóveis no Brasil. Os especialistas também destacam que os centros de processamento de dados são considerados ativos de renda, característica presente nos portfólios dos fundos imobiliários. Por isso, é consenso entre os participantes do mercado: é apenas uma questão de tempo para que os FIIs de data centers se tornem um novo segmento imobiliário. Obstáculos para os FIIs de data centers No entanto, o desenvolvimento do setor ainda é uma perspectiva de longo prazo. Isso porque a construção desses imóveis leva anos para ser concluída. Além disso, de acordo com os especialistas, o Brasil ainda precisa desenvolver mão-de-obra especializada, criar legislações voltadas para os data centers e criar incentivos fiscais para estimular a vinda de grandes empresas de tecnologia para o país. Em junho, o vice-presidente Geraldo Alckmin anunciou uma política nacional para data centers, chamada Redata, que seria lançada ainda naquele mês. O objetivo seria oferecer incentivos, como a isenção de impostos, para impulsionar a atividade no Brasil. Contudo, com a crise do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) e a proposta do fim da isenção dos dividendos dos fundos imobiliários, a iniciativa acabou ficando em segundo plano. Na visão dos analistas, a taxação dos proventos impacta no desenvolvimento de FIIs de data centers no país, uma vez que afeta o setor imobiliário como um todo, ao reduzir a atratividade do investimento. “Não inviabiliza, mas desestimula a criação de data centers, já que dificulta a captação de recursos e expansão dos fundos”, avalia Marx Gonçalves. Apesar disso, um possível incentivo fiscal é visto como positivo. “A desoneração é um passo importante, mas não é suficiente por si só. É necessário também melhorar o ambiente regulatório e facilitar o financiamento”, afirmou o head de fundos listados da XP Investimentos. Enquanto o ambiente nacional ainda está em desenvolvimento, o que vem ocorrendo no mercado imobiliário é a incorporação de data centers em FIIs híbridos, ou seja, que alocam seus recursos em diversos tipos de ativos. Já os fundos imobiliários de papel — os quais investem em títulos do mercado imobiliário —, devem entrar no segmento de data centers após o desenvolvimento dos FIIs de tijolo. Isso porque, segundo Idoeta, quando houver demanda para a construção, os recebíveis imobiliários entrarão no radar como formas de financiamento. Aos olhos do investidor: as vantagens do data center Com a proliferação dos data centers no Brasil, quem deve sair ganhando são os investidores. Segundo os analistas, em geral, esses ativos são construídos no modelo built-to-suit, ou seja, desenvolvidos sob medida para atender às necessidades específicas de um determinado locatário. Dessa forma, os imóveis já nascem com um aluguel recorrente previsto. Além disso, os contratos de locação são atípicos, ou seja, possuem prazos longos, sem revisional no meio do período de locação, e contam com multas altas de rescisão. “Como os data centers são imóveis específicos e de difícil reposição no mercado, os contratos atípicos protegem os fundos imobiliários de uma rescisão antecipada e até de inadimplência”, avalia Gonçalves. Segundo o gestor da XP Investimentos, o modelo de contrato também é interessante por contribuir para uma maior previsibilidade no recebimento de aluguéis mesmo em um cenário de ciclos econômicos difíceis, o que é uma característica do Brasil. Além disso, garante o reajuste dos valores pela inflação. Os FIIs que investem em data centers também contam com inquilinos de peso, uma vez que os usuários dos imóveis costumam ser grandes empresas de tecnologia, que são consideradas boas pagadoras. Assim, essas características aumentam a segurança para o investidor sobre o recebimento dos aluguéis a longo prazo. Além disso, os cotistas passam a ter acesso a investimentos no segmento de tecnologia e diversificam a carteira de imóveis, o que, em geral, é visto como desejável pelos especialistas do setor imobiliário. Nada é perfeito: os riscos e o perfil de investimento Apesar das vantagens, como todo investimento de renda variável, há riscos nos ativos de data centers que precisam entrar na balança. Devido às características do imóvel, os FIIs ficam dependentes de um perfil específico de inquilino, o que dificulta a reposição no mercado em caso de rescisão do contrato. Além disso, se o objetivo do investidor for obter lucros extraordinários, os data centers não são os ativos mais indicados. Isso porque, com os longos contratos de locação, dificilmente os aluguéis terão um crescimento muito rápido acima da inflação. Lucros excessivos com a venda dos imóveis também são raros com esses empreendimentos, uma vez que raramente os inquilinos optam por sair do local. O estágio de desenvolvimento dos data centers no país também pode pesar no bolso, já que a construção de centros de processamento de dados exige um alto investimento inicial. Após a criação desses imóveis, no entanto, ainda há a necessidade de um grande terreno para a expansão do empreendimento, que, segundo os especialistas, é bastante comum — e caro. O cenário de alta de juros no Brasil torna a captação de recursos para os ativos imobiliários ainda mais complexa. Com a Selic a 15% ao ano, os investidores tendem a migrar para os investimentos de renda fixa, o que reduz a emissão de cotas dos FIIs. Dessa forma, na visão dos analistas, os data centers são mais recomendados para investidores com perfil conservador, que valorizam a estabilidade do fluxo de caixa, e uma potencial valorização do ativo a longo prazo. O que vem por aí Apesar do momento econômico do Brasil, o investimento em data centers já está no radar dos gestores. Na Sequóia, o fundo imobiliário Sequoia III Renda Imobiliária (SEQR11) possui um ativo no portfólio que está cotado para ser transformado em data center, segundo Idoeta. O imóvel é um galpão logístico localizado na Penha, em São Paulo, e está vago desde março de 2024. Apesar do ativo ter características adequadas para a operação, o executivo avalia que os investimentos em data centers, por parte da gestora, devem ocorrer apenas no longo prazo. A Alianza, em contrapartida, vem avançando no setor. Além dos investimentos através do ALZR11, a gestora firmou uma parceria, no início deste ano, com um investidor institucional, o GIC, segundo apurou o Seu Dinheiro. O objetivo da iniciativa é investir até R$ 3 bilhões em data centers no Brasil. Já a Aurea Finvest, apesar de não ter planos de se tornar uma gestora de fundos imobiliários, pretende associar os data centers construídos pela desenvolvedora a FIIs.
O que vem sendo chamado de “reindustrialização” do Brasil é uma das poucas pautas que mobilizam diferentes entes governamentais no mesmo sentido: municípios, estados e governo federal. E é uma oportunidade para os players imobiliários com capacidade de atender à demanda por espaços industriais. Não faltam exemplos da intenção do poder público de estimular o setor, como o próprio plano Nova Indústria Brasil, lançado pelo Ministério da Indústria, ou os incentivos regionais, a exemplo do que vem sendo feito por governos estaduais como Minas Gerais ou Bahia, que reformularam sua política de incentivos industriais. Ao mercado imobiliário cabe olhar para esse cenário, viabilizar soluções inovadoras, criar valor para empresas e comunidades e, ao mesmo tempo, capturar oportunidades de negócios com projetos de alta rentabilidade. Os condomínios industriais representam uma dessas soluções – um modelo que atende à urgência de acelerar investimentos, reduzir riscos e gerar desenvolvimento econômico regional. Diferentemente do tradicional processo de implantação de uma indústria em terrenos isolados, marcado por entraves burocráticos, altos custos de infraestrutura e longos prazos de licenciamento, os parques industriais multiempresariais entregam uma alternativa mais ágil e competitiva. Com infraestrutura de ponta, localização estratégica e serviços compartilhados, esses empreendimentos não só simplificam a instalação de novas plantas como também se tornam plataformas para integração entre empresas, fornecedores e comunidades locais. Um estudo da PwC Brasil reforça a atratividade do modelo ao apontar que projetos industriais em condomínios podem reduzir em até 40% o tempo de implantação e em 20% os custos operacionais com infraestrutura. Em um país onde a burocracia é historicamente um desafio para investidores, esses ganhos representam uma vantagem decisiva. Além disso, a adoção crescente de práticas ESG nos projetos – como eficiência energética, reuso de água, gestão de resíduos e certificações ambientais – agrega valor ao ativo imobiliário e o torna mais alinhado às exigências de investidores globais e das próprias cadeias produtivas. É uma equação que une impacto econômico positivo e rentabilidade, criando um círculo virtuoso entre indústria, infraestrutura e desenvolvimento regional. Nos próximos anos, espera-se uma expansão significativa dos condomínios industriais no Brasil, impulsionada pelo crescimento do e-commerce, pela necessidade de logística eficiente e pelo interesse de fundos imobiliários e players internacionais em ativos produtivos de qualidade. Regiões com vocação industrial e logística consolidada, como São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, seguirão liderando, mas há grande espaço para expansão em áreas estratégicas do interior e no entorno de pólos agroindustriais. Acompanhei recentemente o caso da instalação da multinacional DSM-Firmenich em um parque industrial em Minas Gerais, um exemplo concreto do poder desse modelo. A unidade foi concluída em apenas 16 meses – da aquisição do terreno à operação da fábrica, um feito raro no Brasil. Segundo a empresa, a combinação de infraestrutura pronta, agilidade no licenciamento e suporte técnico foi determinante para o investimento se concretizar. Outro caso que vale ser conhecido são os projetos do Brazilian Business Park (BBP) na cidade de Jarinu, no interior de São Paulo, que com uma ampla visão de negócio, agregou valor com a oferta de inúmeras facilidades para a implantação e operação das plantas industriais nos condomínios desenvolvidos. Os casos ilustram como os condomínios industriais podem ser catalisadores de uma indústria mais ágil, integrada e com maior impacto regional. É o momento de olhar para os condomínios industriais não apenas como uma resposta às necessidades da indústria, mas como uma oportunidade para nosso setor inovar, capturar valor e participar ativamente da construção de um Brasil mais competitivo e sustentável. O potencial está posto: cabe a nós materializá-lo com visão de longo prazo, projetos de qualidade e gestão profissional.
Em tempos de incerteza, poucas escolhas oferecem tanto segurança emocional quanto racional. E, no Brasil, quando se pensa em investimento, são os imóveis que cumprem essa função. Ao longo dos anos, o mercado imobiliário tem demonstrado uma capacidade de resiliência constante diante de cenários turbulentos. Essa resiliência está enraizada na cultura, no comportamento econômico e na estrutura do próprio mercado. Nós, brasileiros, temos uma relação quase sentimental com o imóvel. Esse vínculo vem da nossa tradição de formar patrimônio, fortemente influenciada pela herança ibérica. Em momentos de instabilidade política, inflação, desemprego ou volatilidade nos mercados financeiros, o primeiro instinto de grande parte da população é proteger o que possui. E nada representa melhor essa proteção do que algo tangível, concreto. É claro que o mercado imobiliário sofre com cenários como o atual, com juros altos e perspectivas de desaceleração da economia. Mas a particularidade do setor é justamente o tamanho desse impacto. Historicamente, em momentos de crise, o mercado imobiliário não se retrai mesmo em meio às turbulências. Pelo contrário, mantém uma dinâmica ativa e, em alguns nichos, até cresce. Embora haja perfis diferentes tanto entre compradores como entre investidores de imóveis, o comportamento costuma se manter estável independentemente do contexto macroeconômico. O consumidor que busca moradia e não depende de financiamento continua ativo. O investidor que está em busca de oportunidades mantém o olhar atento e se movimenta com agilidade, buscando ativos subvalorizados. Já o investidor tradicional, de longo prazo, mantém as aquisições pontuais, sempre em busca de formação de patrimônio. Há um fator psicológico que é frequentemente ignorado pelos economistas: o medo de não conseguir comprar amanhã o que ainda se pode comprar hoje. Quando o comprador vê os preços dos materiais subindo, os valores dos imóveis se ajustando e a inflação corroendo a moeda, ele percebe que deixar o dinheiro parado ou em qualquer outro instrumento financeiro pode ser mais arriscado do que adquirir um imóvel agora — mesmo com juros altos. Esse efeito de “antecipação defensiva” sustenta o movimento do mercado em cenários que, à primeira vista, pareceriam inibidores. Quando se pensa em quais segmentos são os mais estáveis, vamos para os dois extremos do setor: habitação popular e imóveis de luxo. O alto padrão continua a ser o mais resiliente. Por atrair um público menos sensível ao crédito, tem ciclos próprios. Quando se trata de um comprador que pretende utilizar o imóvel, a aquisição se dá com ainda mais convicção patrimonial. Já entre investidores dessas faixas, muitas vezes, o bem é adquirido a preço de custo, em modelos de incorporação por permuta ou participação, o que permite ganhos relevantes. Na outra ponta, a habitação popular costuma demonstrar bastante resistência por operar em um ecossistema específico, com crédito subsidiado, forte demanda estrutural e uma dinâmica relativamente independente do mercado financeiro tradicional. Seu maior risco não é o preço do imóvel, mas a estabilidade do emprego do comprador. Outra curiosidade do setor imobiliário é que, mesmo quando saímos do segmento residencial, encontramos sinais de resiliência. Um exemplo são os galpões logísticos, que se consolidaram como uma estrela do setor desde a pandemia. O crescimento do e-commerce e a necessidade de soluções de armazenagem próximas aos centros urbanos elevaram a demanda por ativos modernos, demanda essa que ainda não foi suprida pelo setor de construção. Há uma lacuna significativa no parque logístico brasileiro, o que sustenta seu crescimento mesmo em momentos de contração econômica. Além disso, há o surgimento de classes de ativos, acompanhando a evolução da sociedade. Alguns exemplos: data centers, espaços de coworking, empreendimentos residenciais flexíveis, clubes de experiência. Esses ativos refletem mudanças de comportamento e exigências tecnológicas que vieram para ficar – e cenários turbulentos, embora possam desacelerar mudanças, não conseguem freá-las. Foi atento a esse cenário cultural-comportamental que o mercado financeiro viu o crescimento de veículos mais estruturados no Brasil, como os fundos imobiliários (FIIs), que têm se mostrado uma alternativa eficiente e acessível para a diversificação patrimonial e democratização do setor. Os fundos imobiliários têm carregado o mérito de garantir que o pequeno investidor acesse ativos antes restritos a grandes fortunas, com transparência, liquidez e gestão profissional. Claro que há a volatilidade inerente ao mercado de capitais, mas, mesmo após um ano mais desafiador, como o de 2024, esses fundos vêm recuperando fôlego e tendem a voltar ao seu ponto de equilíbrio, cada vez mais amparados pelo seu valor patrimonial e pela solidez dos ativos imobiliários que compõem suas carteiras. Daí a minha quase insistente defesa de que, mesmo em cenários adversos, há sempre boas oportunidades nos FIIs. Ao encarar o mercado imobiliário brasileiro como reflexo não apenas de fundamentos econômicos, mas também de questões culturais, sociais e emocionais, estamos nos abrindo a boas oportunidades. Imóvel no Brasil é e vai continuar a ser um instrumento de proteção, realização pessoal e investimento de longo prazo.
O poder transformador da ciência e da tecnologia sempre esteve no centro da nossa visão de futuro. Mas uma recente viagem, com o objetivo de conhecer algumas das mais avançadas tecnologias voltadas à área de real estate, reforçou de forma definitiva essa convicção. Passei pelo Massachusetts Institute of Technology (MIT), em Boston, e no DatacenterDynamics (DCD), em Nova York, agora em março para um mergulho nas inovações que têm potencial para reconfigurar profundamente o setor imobiliário – da infraestrutura energética aos materiais de construção, passando pelo uso inteligente de dados. Voltei com um aprendizado fundamental para quem trabalha ou investe no mercado imobiliário e de construção: embora o setor tenha como uma de suas principais características ser consolidado e até mesmo conservador, em um futuro próximo, a capacidade de inovar não será apenas um diferencial competitivo — será uma questão de sobrevivência. O boom no setor de data centers tem feito com que nosso olhar se volte cada vez mais para a questão da energia, mas trata-se de avanços que vão impactar todo o desenvolvimento imobiliário. Por isso, entre as muitas tecnologias exploradas, verificamos no DCD em Nova York os Small Modular Reactors (SMRs), pequenos reatores nucleares modulares, que chamam a atenção pela capacidade de fornecer energia limpa, contínua e em larga escala a partir de unidades compactas, comparáveis ao tamanho de um contêiner. Com autonomia de operação de vários anos sem reabastecimento, sua flexibilidade de instalação pode significar uma nova era na autossuficiência energética de grandes empreendimentos imobiliários — incluindo data centers, parques logísticos e complexos multiusos. E sem os típicos riscos das grandes usinas nucleares, já que a segurança se dá nos mesmos moldes de um equipamento de raio-x dentro de hospitais. Outra pauta de igual relevância à inserção da inteligência artificial no DCD Nova York é a da “sustentabilidade digital”. A iniciativa visa incorporar tecnologias que tornem os data centers mais verdes e eficientes, focando na redução de emissões e na conquista de créditos de carbono. Além disso, busca-se otimizar a eficiência operacional, com ênfase na redução de PUE (Power Usage Effectiveness) e WUE (Water Usage Effectiveness). Esses esforços não apenas promovem avanços tecnológicos, mas também reforçam o compromisso crescente das empresas com os critérios ESG, cruciais para o futuro sustentável do setor. Em paralelo, o desenvolvimento de chips mais eficientes energeticamente vem se mostrando essencial diante da explosão da demanda por processamento, especialmente com o avanço da inteligência artificial. Atualmente, a energia consumida por racks em data centers pode ultrapassar 100 kW — um salto exponencial em relação aos padrões de poucos anos atrás. Pesquisadores trabalham para reverter esse cenário, criando processadores capazes de manter ou até ampliar sua performance com consumo muito menor. A eficiência energética deixa de ser apenas um diferencial técnico para se tornar um pilar fundamental da viabilidade de negócios digitais e da infraestrutura que os abriga. Outra fronteira promissora está nos materiais que produzem energia. Um exemplo instigante é o estudo de um tipo de concreto com propriedades semelhantes às de um capacitor, capaz de captar e armazenar energia térmica ou vibracional diretamente nas superfícies das construções. A ideia de que elementos estruturais possam se tornar fontes auxiliares de energia abre caminho para uma arquitetura mais inteligente, autossuficiente e integrada à lógica da sustentabilidade. E se tratamos da capacidade energética para atender uma demanda cada vez maior para lidar com quantidades volumosas de dados, é a própria inteligência artificial e sua capacidade de trabalhar dados que começa a causar outra transformação no setor imobiliário. Em Boston, o MIT Sustainable Design Lab simula o consumo de energia de quase 100 mil edifícios da cidade, com base em dados geoespaciais, idade das construções, tipologias e uso do solo. O modelo permite identificar oportunidades de eficiência, planejar microgrids e redes de energia combinada e orientar políticas públicas com base em evidências precisas. Uma abordagem que inspira também o setor privado, sobretudo em projetos de larga escala, que exigem previsibilidade e resiliência. É possível entender o estágio de maturidade de cada tecnologia, seus potenciais impactos no mercado e quais áreas da cadeia imobiliária podem ser transformadas. Em um cenário de rápidas mudanças, ter informação é essencial para profissionais e empresas tomarem decisões que maximizem o potencial das oportunidades. A mensagem que compartilho a partir dessa experiência é clara: o setor imobiliário do futuro será moldado por dados, ciência, colaboração com centros de excelência e uma mentalidade de experimentação constante.
La Agencia Nacional de Energía Eléctrica (ANEEL) concedió autorización para la conexión al Sistema Interconectado Nacional (SIN) de proyectos que adicionarán una carga total de 479 megawatts (MW) hasta 2032, siendo 359 MW dedicados al sector de centros de datos. Los 359 MW serán distribuidos entre tres proyectos de centros de datos en el estado de São Paulo, y el restante será destinado a una empresa del ramo de bioenergia y agroindustria que implantará una fábrica en el estado de Bahia para producir etanol a partir del procesamiento de maíz. La mayor parte de la carga fue concedida a la Aurea Finvest, empresa especializada en proyectos inmobiliarios para centros de datos, que contará con una carga de 200 MW hasta diciembre de 2032 para la instalación de un centro de datos hyperscale de la Techo Centros de datos en Santana de Parnaíba. La autorización envuelve la subestação Edgard de Souza, en São Paulo, de propiedad de la ISA Energía Brasil S.A. En respuesta a la DCD, el director de ingeniería de la Aurea Finvest, Moisés de Souza, repercute la aprobación: ”En el desarrollo de un proyecto de centro de datos, la Aurea Finvest garantiza todas las aprobaciones de terreno, ambientales y eléctricas necesarias para que el centro de datos sea instalado en el lugar. En esta etapa, entregamos el proyecto totalmente aprobado, pronto para el inicio de la construcción y montajes. El Parecer de Acceso de 200 MW en Santana de Parnaíba, por ejemplo, es un marco increíble por la potencia obtenida en aquella región". La REC Bandeirantes 41 Participaciones S.A., empresa que actúa en el ramo inmobiliario para centros de datos, tuvo 88 MW aprobados para un proyecto que será instalado en São Paulo hasta julio de 2028, a través de seccionamiento de línea de transmisión de la ISA Energía Brasil S.A. La Pahlavan Ventures Threee Ltda., empresa de tecnología de la información, recibió autorización para un proyecto de centro de datos en São Paulo con carga de 71 MW hasta diciembre de 2032 y será conectado a la subestación Replan de la ISA Energía Brasil S.A. La DCD está en contacto con esas dos últimas empresas envueltas en la autorización de la ANEEL para conocer más detalles de los proyectos.
A Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) concedeu autorização para a conexão ao Sistema Interligado Nacional (SIN) de projetos que adicionarão uma carga total de 479 megawatts (MW) até 2032, sendo 359 MW dedicados ao setor de data centers. Os 359 MW serão distribuídos entre três projetos de centros de dados no estado de São Paulo, e o restante será destinado a uma empresa do ramo de bioenergia e agroindústria que implantará uma usina na Bahia para produzir etanol a partir do processamento de milho. A maior parte da carga foi concedida à Aurea Finvest, empresa especializada em projetos imobiliários para data centers, que contará com uma carga de 200 MW até dezembro de 2032 para a instalação de um centro de dados hyperscale da Tecto Data Centers em Santana de Parnaíba. A autorização envolve a subestação Edgard de Souza, em São Paulo, de propriedade da ISA Energia Brasil S.A. Em resposta à DCD, o diretor de engenharia da Aurea Finvest, Moisés de Souza, repercute a aprovação: “No desenvolvimento de um projeto de data center, a Aurea Finvest garante todas as aprovações fundiárias, ambientais e elétricas necessárias para que o data center seja instalado no local. Nesta etapa, entregamos o projeto totalmente aprovado, pronto para o início da construção e montagens. O Parecer de Acesso de 200 MW em Santana de Parnaíba, por exemplo, é um marco incrível pela potência obtida naquela região". A REC Bandeirantes 41 Participações S.A., empresa que atua no ramo imobiliário para data centers, teve 88 MW aprovados para um projeto que será instalado em São Paulo até julho de 2028, via seccionamento de linha de transmissão da ISA Energia Brasil S.A. A Pahlavan Ventures Threee Ltda., empresa de tecnologia da informação, recebeu autorização para um projeto de data center em São Paulo com carga de 71 MW até dezembro de 2032 e será conectado à subestação Replan da ISA Energia Brasil S.A. A DCD está em contato com essas duas últimas empresas envolvidas na autorização da ANEEL para conhecer mais detalhes dos projetos.
O Brasil está diante de uma oportunidade única para se consolidar como um hub global de data centers. Os fatores que impulsionam essa transformação já estão postos e indicam um cenário promissor. Mas, apesar de enorme potencial, ainda falta uma percepção mais ampla por parte de players internacionais sobre as vantagens estratégicas que o país oferece. Com um mercado global em plena expansão, impulsionado pela crescente demanda por serviços de nuvem, avanço da inteligência artificial (IA) e digitalização acelerada da economia, a corrida está lançada. É natural que as atenções se voltem para os anúncios de gigantes como Meta, Microsoft e Google, que destinam bilhões à infraestrutura de IA – a Meta sozinha prevê US$ 200 bilhões para essa finalidade. Mas o Brasil, que já se destaca na América Latina, vem apresentando números promissores. As projeções indicam que os investimentos em data centers no país podem ultrapassar US$ 6,5 bilhões anuais até 2030, números que considero ainda subestimados. O país tem condições de capturar uma fatia maior do mercado global diante do ambiente propício para a instalação e operação de data centers. O Brasil possui vantagens competitivas únicas: uma matriz energética predominantemente renovável, baixo risco geopolítico e geológico e uma localização estratégica que facilita a conectividade com diferentes mercados. Além disso, a crescente digitalização da economia e o aumento da demanda por serviços baseados em nuvem fortalecem o cenário positivo para o setor. A seguir, destaco alguns dos principais fatores que consolidam essa vantagem competitiva. Energia e localização : Com o crescimento exponencial da IA, a dinâmica da localização dos data centers está mudando. Antes, a proximidade com centros urbanos era essencial para garantir baixa latência no processamento de dados. Agora, os chamados data centers hyperscale, voltados para o treinamento de modelos de IA, demandam volumes colossais de eletricidade, tornando a disponibilidade de energia o fator mais crítico na escolha do local de instalação. O Brasil, com sua matriz energética limpa e abundante, tem uma grande oportunidade nesse novo cenário. A instalação desses centros em regiões com alto potencial de geração de energia renovável pode posicionar o país como um polo estratégico para esse segmento específico. Complementaridade com os EUA : Os Estados Unidos continuam sendo o maior mercado consumidor de serviços de data centers e recentemente anunciaram um pacote de US$ 20 bilhões para incentivar o setor. Em vez de uma competição direta, há uma complementaridade natural entre Brasil e EUA. Enquanto os americanos enfrentam desafios energéticos crescentes, o Brasil pode se posicionar como uma solução viável, oferecendo energia limpa e capacidade de expansão para suprir parte dessa demanda. Incentivo a investimentos : Embora o setor de data centers seja fundamental para a economia digital, o financiamento virá, prioritariamente, da iniciativa privada. O governo pode desempenhar um papel crucial facilitando o ambiente de negócios, reduzindo burocracias e oferecendo incentivos fiscais que tornem o país mais competitivo. Os sinais mais recentes são positivos. O ministério de Minas e Energia anunciou um decreto-lei para incentivar a instalação de data centers na região Nordeste. A proximidade dessa região com cabos submarinos conectados aos Estados Unidos e sua crescente geração de energia renovável são fatores favoráveis. De forma complementar, o país ainda pode utilizar o eixo já consolidado São Paulo-Campinas para atrair investimentos para o setor. Uma abordagem eficaz seria atrelar investimentos nessa região a compromissos proporcionais em outras áreas, como o Nordeste, garantindo uma expansão equilibrada e sustentável do setor. O momento é propício para a adoção de uma estratégia nacional equilibrada, fortalecendo novos polos tecnológicos. É necessário um esforço contínuo para divulgar as vantagens do Brasil no mercado global. Parcerias com big techs e eventos internacionais já têm ajudado a posicionar o país como um destino estratégico. O momento é agora. Com planejamento estratégico e ações concretas, o Brasil vai liderar a transformação digital na América Latina.
O mercado de data centers segue em franca expansão globalmente, impulsionado pela crescente demanda por serviços de nuvem, o crescimento exponencial da inteligência artificial e a digitalização da economia. No Brasil, como já citei neste espaço, as projeções indicam investimentos robustos, que podem ultrapassar os US$ 6,5 bilhões anuais até 2030. Com um mercado já aquecido e em pleno desenvolvimento, a cooperação entre governo e setor privado pode potencializar ainda mais esse movimento, tornando o Brasil um dos principais destinos globais para esse setor. O Brasil possui um diferencial competitivo significativo em relação a outros mercados: matriz energética predominantemente renovável, baixo risco geopolítico e geológico e uma posição geográfica estratégica. Tem tudo para ser alvo preferencial para investidores internacionais e liderar a corrida para atrair investimentos em data centers em relação a outros países emergentes da América Latina. Chile, Colômbia e México estão bem-posicionados nesta disputa e, recentemente, Argentina também demonstrou interesse em entrar na corrida impulsionada por políticas de incentivo. Desta maneira, o recente anúncio pelo Ministério de Minas e Energia de criar um decreto-lei voltado a incentivar a instalação de data centers no país é um passo positivo e para o qual os interessados no setor devem mirar todas as atenções. Uma ação alinhada entre setor público e mercado pode potencializar ainda mais os ganhos para quem investir em data centers. Alguns pontos específicos merecem atenção. O primeiro é a importância de que a estratégia seja de expansão nacional. O noticiário tratou do foco que o governo vai procurar dar para o Nordeste, que tem, sem dúvida, muitos fatores vantajosos, como a proximidade com cabos submarinos conectados aos Estados Unidos e a crescente geração de energia renovável. No entanto, para que o Brasil se consolide como um polo global de data centers, é necessário um plano equilibrado que valorize tanto os centros já consolidados, como o eixo São Paulo-Campinas, quanto o potencial de outras regiões. Uma possível solução seria atrelar os investimentos no Sudeste a compromissos de desenvolvimento em outras regiões, garantindo que novos projetos se expandam de forma harmoniosa pelo território nacional. Dessa forma, o governo pode, por exemplo, a cada novo investimento no eixo São Paulo-Campinas, condicionar um valor proporcional no Nordeste ou em outras regiões e, com isso, estimular a descentralização sem comprometer a atratividade do Brasil como um todo. A ampliação dessa estratégia não apenas fortaleceria o setor como também consolidaria a posição do Brasil como um destino preferencial para investimentos desse porte. Outro ponto que merece a atenção é a diversificação para a qual os projetos de data centers têm avançado. Com a ascensão da inteligência artificial, a localização dos equipamentos se torna menos dependente da proximidade com centros urbanos e mais dependente da disponibilidade de energia elétrica confiável e abundante. Os chamados data centers hyperscale, voltados para o treinamento de modelos de IA, consomem volumes colossais de eletricidade, tornando estratégica a implantação dessas infraestruturas em regiões com ampla geração de energia limpa. Outro fator determinante para o crescimento desse setor no Brasil é a sua relação com os Estados Unidos. O novo governo americano acabou de anunciar um pacote de investimentos de US$ 20 bilhões para o setor de data centers. Em vez de uma competição direta, há uma complementaridade natural entre os dois países. Os EUA seguem como o maior mercado consumidor desses serviços, mas enfrentam desafios energéticos crescentes. O Brasil pode se posicionar como uma solução viável para essa demanda, captando investimentos que expandam a capacidade de processamento de dados da América Latina e reduzam a pressão sobre a infraestrutura norte-americana. O momento é de avanço e consolidação do Brasil nesse mercado. A criação de incentivos fiscais, a redução de tributação sobre equipamentos essenciais para data centers e a implementação de políticas que facilitem a entrada de novos investidores são medidas que podem favorecer ainda mais o crescimento do setor. A colaboração entre governo e mercado vai acelerar esse desenvolvimento, garantir que o país capte os melhores e mais relevantes projetos e consolidá-lo como um hub digital de referência na América Latina.
As obras do aeródromo Campo de Bagatelle, localizado em Sete Lagoas, na região Central do Estado, foram iniciadas no começo deste mês, segundo o diretor de Desenvolvimento e sócio da Aurea Finvest (idealizadora do projeto), André Pompeu dos Santos. “A ideia era começar em janeiro, mas foi um período chuvoso. Só que, ainda assim, estamos dentro do cronograma”, diz. Com um investimento de R$ 100 milhões, o projeto conta também com um condomínio de casas fly-inn (conceito de casa com hangar em condomínios aeronáuticos). O valor vai viabilizar a infraestrutura da pista de pouso, o hangar FBO (Fixed-Based Operator ou operador de base fixa), bem como a infraestrutura do loteamento fly-inn. A previsão é que as obras da primeira fase do aeroporto executivo sejam finalizadas em agosto deste ano, com possibilidade de pousos e decolagens das primeiras aeronaves. No pico das obras, que deve acontecer entre os meses de abril e maio, a estimativa é que por volta de 200 pessoas trabalhem no aeródromo. O executivo conta que não teve dificuldade de encontrar mão de obra para trabalhar no empreendimento, problema destacado por vários empresários de vários setores. O Campo de Bagatelle vai contar com uma pista de 1.400 metros de extensão com cabeceiras livres, permitindo a operação de aeronaves executivas de diversos portes. Além disso, o projeto do aeródromo em Sete Lagoas inclui um hangar FBO para atender usuários da aviação executiva; hangares para locação, voltados para oficinas especializadas; escolas técnicas e serviços aeronáuticos; posto de abastecimento de aeronaves; e centro comercial e de serviços. O diretor destaca que o aeródromo surge como uma solução estratégica para proprietários e operadores de aeronaves diante da crescente demanda da aviação executiva mineira e da falta de infraestrutura adequada na Região Metropolitana de Belo Horizonte. “O projeto é uma alternativa ao fechamento do Aeroporto Carlos Prates, na Capital, e a saturação da Pampulha”, frisa. Aeródromo é parte de um projeto de desenvolvimento imobiliário em Sete Lagoas Santos explica que o empreendimento é mais uma etapa de um projeto de desenvolvimento imobiliário idealizado pela Aurea Finvest, que inclui também o condomínio residencial fly-inn, com previsão do início das obras no segundo semestre deste ano, e o empreendimento logístico e industrial Eco 238, já em operação, com indústrias como a italiana Ompi e a suíça DSM Firmenich. O aporte em infraestrutura da primeira fase do projeto do Eco 238 foi da ordem de R$ 15 milhões. “Há ainda os investimentos de implantação de cada empresa”, observa. Para o executivo, está sendo viabilizado um verdadeiro ecossistema de desenvolvimento em Sete Lagoas. “O Aeródromo Campo de Bagatelle, o condomínio Fly-Inn e o Eco 238 não são apenas projetos isolados, mas partes de um complexo que impulsionará a economia local”, diz. Esses empreendimentos ocupam juntos uma área de 7,8 milhões de metros quadrados, sendo que 60% do espaço contempla o condomínio logístico e industrial e 40% é voltado para as áreas comercial e residencial. O fly-inn conta com lotes a partir de 1.200 metros quadrados. A execução e comercialização do aeródromo e do condomínio são de responsabilidade do Grupo Veredas, sediado em Sete Lagoas.
Nos últimos anos, o mercado de imóveis corporativos no Brasil enfrentou desafios sem precedentes. Da incerteza gerada pela pandemia à reconfiguração das formas de trabalho, o setor precisou se reinventar. Agora, os mais recentes indicadores revelam um cenário de recuperação sustentada, impulsionado por fatores que vão além da mera retomada econômica: há uma transformação estrutural em curso, e aqueles que souberem interpretar essa nova dinâmica terão as melhores oportunidades de investimento e crescimento. A primeira constatação relevante é que o tão anunciado “fim dos escritórios” nunca se concretizou. A realidade mostrou que, apesar da adoção do trabalho híbrido, a presença física continua essencial para a cultura organizacional, a inovação e a colaboração entre equipes. Grandes empresas, especialmente nos setores financeiro e tecnológico, voltaram a expandir suas áreas ocupadas, muitas vezes migrando para espaços mais modernos e eficientes. Se a presença nos escritórios foi reafirmada, a forma como os espaços são utilizados mudou significativamente. A busca agora não é apenas por metragem, mas por maior eficiência. Empresas estão adotando layouts mais flexíveis, com áreas colaborativas, infraestrutura tecnológica avançada e certificações de sustentabilidade. Dados da consultoria imobiliária SiiLA mostram um crescimento na demanda por lajes menores – entre 250 m² e 750 m² –, refletindo essa tendência de otimização do espaço. O impacto desse novo perfil de ocupação é direto nos preços e na vacância. Em São Paulo, a taxa de espaços vagos é de 19,16% nos empreendimentos A+, A e B, segundo a SiiLA, e ainda está acima do patamar pré-pandemia. Era de 14,67% nos primeiros meses de 2020. Em 2021, no auge da crise sanitária, a taxa superou os 21%. E a tendência segue de queda. Nas regiões mais disputadas, como a Faria Lima, a redução na vacância elevou significativamente os preços, demonstrando que a oferta de ativos de alta qualidade é cada vez mais limitada. Outro dado que merece destaque é o crescimento expressivo da região da Chucri Zaidan, em São Paulo, como um novo polo de alto padrão na capital. Com preços mais competitivos e um estoque qualificado de empreendimentos, a região liderou a absorção líquida de 2024, consolidando-se como um destino privilegiado para empresas que buscam sofisticação sem os custos elevados da Faria Lima. Além da reconfiguração dos espaços corporativos, a volta ao escritório tem efeitos que transbordam para outros segmentos imobiliários. Shopping centers, por exemplo, são diretamente beneficiados pelo aumento do fluxo de trabalhadores em regiões comerciais, impulsionando o varejo, a alimentação e os serviços. Esse efeito cascata gera novas oportunidades para investidores atentos ao setor, que incorporam com grande sucesso prédios corporativos a shopping centers já consolidados, trazendo enorme sinergia para ambos. No entanto, o investidor ainda precisa lidar com desafios macroeconômicos, especialmente com os juros elevados. A taxa Selic, atualmente acima de 13% ao ano, impõe um custo de capital mais alto, afetando a dinâmica de compra e financiamento de ativos. Embora o cenário seja favorável para o setor de imóveis corporativos e a situação macroeconômica não deva impedir o crescimento do segmento, pode haver impacto na velocidade da recuperação, que tenderia a ser mais acelerada com juros mais baixos. O Brasil certamente entrou em um novo ciclo virtuoso para o mercado de imóveis corporativos. Um momento que emerge mais forte e alinhado a um novo cenário corporativo. Aqueles que souberem antecipar e seguirem atentos a essas mudanças terão um espaço privilegiado na próxima fase de crescimento desse mercado.