Um novo segmento para os fundos imobiliários? Com avanço da inteligência artificial, data centers entram na mira dos FIIs — e cotistas podem lucrar com isso

O que vem sendo chamado de “reindustrialização” do Brasil é uma das poucas pautas que mobilizam diferentes entes governamentais no mesmo sentido: municípios, estados e governo federal. E é uma oportunidade para os players imobiliários com capacidade de atender à demanda por espaços industriais. Não faltam exemplos da intenção do poder público de estimular o setor, como o próprio plano Nova Indústria Brasil, lançado pelo Ministério da Indústria, ou os incentivos regionais, a exemplo do que vem sendo feito por governos estaduais como Minas Gerais ou Bahia, que reformularam sua política de incentivos industriais. Ao mercado imobiliário cabe olhar para esse cenário, viabilizar soluções inovadoras, criar valor para empresas e comunidades e, ao mesmo tempo, capturar oportunidades de negócios com projetos de alta rentabilidade. Os condomínios industriais representam uma dessas soluções – um modelo que atende à urgência de acelerar investimentos, reduzir riscos e gerar desenvolvimento econômico regional. Diferentemente do tradicional processo de implantação de uma indústria em terrenos isolados, marcado por entraves burocráticos, altos custos de infraestrutura e longos prazos de licenciamento, os parques industriais multiempresariais entregam uma alternativa mais ágil e competitiva. Com infraestrutura de ponta, localização estratégica e serviços compartilhados, esses empreendimentos não só simplificam a instalação de novas plantas como também se tornam plataformas para integração entre empresas, fornecedores e comunidades locais. Um estudo da PwC Brasil reforça a atratividade do modelo ao apontar que projetos industriais em condomínios podem reduzir em até 40% o tempo de implantação e em 20% os custos operacionais com infraestrutura. Em um país onde a burocracia é historicamente um desafio para investidores, esses ganhos representam uma vantagem decisiva. Além disso, a adoção crescente de práticas ESG nos projetos – como eficiência energética, reuso de água, gestão de resíduos e certificações ambientais – agrega valor ao ativo imobiliário e o torna mais alinhado às exigências de investidores globais e das próprias cadeias produtivas. É uma equação que une impacto econômico positivo e rentabilidade, criando um círculo virtuoso entre indústria, infraestrutura e desenvolvimento regional. Nos próximos anos, espera-se uma expansão significativa dos condomínios industriais no Brasil, impulsionada pelo crescimento do e-commerce, pela necessidade de logística eficiente e pelo interesse de fundos imobiliários e players internacionais em ativos produtivos de qualidade. Regiões com vocação industrial e logística consolidada, como São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, seguirão liderando, mas há grande espaço para expansão em áreas estratégicas do interior e no entorno de pólos agroindustriais. Acompanhei recentemente o caso da instalação da multinacional DSM-Firmenich em um parque industrial em Minas Gerais, um exemplo concreto do poder desse modelo. A unidade foi concluída em apenas 16 meses – da aquisição do terreno à operação da fábrica, um feito raro no Brasil. Segundo a empresa, a combinação de infraestrutura pronta, agilidade no licenciamento e suporte técnico foi determinante para o investimento se concretizar. Outro caso que vale ser conhecido são os projetos do Brazilian Business Park (BBP) na cidade de Jarinu, no interior de São Paulo, que com uma ampla visão de negócio, agregou valor com a oferta de inúmeras facilidades para a implantação e operação das plantas industriais nos condomínios desenvolvidos. Os casos ilustram como os condomínios industriais podem ser catalisadores de uma indústria mais ágil, integrada e com maior impacto regional. É o momento de olhar para os condomínios industriais não apenas como uma resposta às necessidades da indústria, mas como uma oportunidade para nosso setor inovar, capturar valor e participar ativamente da construção de um Brasil mais competitivo e sustentável. O potencial está posto: cabe a nós materializá-lo com visão de longo prazo, projetos de qualidade e gestão profissional.

Em tempos de incerteza, poucas escolhas oferecem tanto segurança emocional quanto racional. E, no Brasil, quando se pensa em investimento, são os imóveis que cumprem essa função. Ao longo dos anos, o mercado imobiliário tem demonstrado uma capacidade de resiliência constante diante de cenários turbulentos. Essa resiliência está enraizada na cultura, no comportamento econômico e na estrutura do próprio mercado. Nós, brasileiros, temos uma relação quase sentimental com o imóvel. Esse vínculo vem da nossa tradição de formar patrimônio, fortemente influenciada pela herança ibérica. Em momentos de instabilidade política, inflação, desemprego ou volatilidade nos mercados financeiros, o primeiro instinto de grande parte da população é proteger o que possui. E nada representa melhor essa proteção do que algo tangível, concreto. É claro que o mercado imobiliário sofre com cenários como o atual, com juros altos e perspectivas de desaceleração da economia. Mas a particularidade do setor é justamente o tamanho desse impacto. Historicamente, em momentos de crise, o mercado imobiliário não se retrai mesmo em meio às turbulências. Pelo contrário, mantém uma dinâmica ativa e, em alguns nichos, até cresce. Embora haja perfis diferentes tanto entre compradores como entre investidores de imóveis, o comportamento costuma se manter estável independentemente do contexto macroeconômico. O consumidor que busca moradia e não depende de financiamento continua ativo. O investidor que está em busca de oportunidades mantém o olhar atento e se movimenta com agilidade, buscando ativos subvalorizados. Já o investidor tradicional, de longo prazo, mantém as aquisições pontuais, sempre em busca de formação de patrimônio. Há um fator psicológico que é frequentemente ignorado pelos economistas: o medo de não conseguir comprar amanhã o que ainda se pode comprar hoje. Quando o comprador vê os preços dos materiais subindo, os valores dos imóveis se ajustando e a inflação corroendo a moeda, ele percebe que deixar o dinheiro parado ou em qualquer outro instrumento financeiro pode ser mais arriscado do que adquirir um imóvel agora — mesmo com juros altos. Esse efeito de “antecipação defensiva” sustenta o movimento do mercado em cenários que, à primeira vista, pareceriam inibidores. Quando se pensa em quais segmentos são os mais estáveis, vamos para os dois extremos do setor: habitação popular e imóveis de luxo. O alto padrão continua a ser o mais resiliente. Por atrair um público menos sensível ao crédito, tem ciclos próprios. Quando se trata de um comprador que pretende utilizar o imóvel, a aquisição se dá com ainda mais convicção patrimonial. Já entre investidores dessas faixas, muitas vezes, o bem é adquirido a preço de custo, em modelos de incorporação por permuta ou participação, o que permite ganhos relevantes. Na outra ponta, a habitação popular costuma demonstrar bastante resistência por operar em um ecossistema específico, com crédito subsidiado, forte demanda estrutural e uma dinâmica relativamente independente do mercado financeiro tradicional. Seu maior risco não é o preço do imóvel, mas a estabilidade do emprego do comprador. Outra curiosidade do setor imobiliário é que, mesmo quando saímos do segmento residencial, encontramos sinais de resiliência. Um exemplo são os galpões logísticos, que se consolidaram como uma estrela do setor desde a pandemia. O crescimento do e-commerce e a necessidade de soluções de armazenagem próximas aos centros urbanos elevaram a demanda por ativos modernos, demanda essa que ainda não foi suprida pelo setor de construção. Há uma lacuna significativa no parque logístico brasileiro, o que sustenta seu crescimento mesmo em momentos de contração econômica. Além disso, há o surgimento de classes de ativos, acompanhando a evolução da sociedade. Alguns exemplos: data centers, espaços de coworking, empreendimentos residenciais flexíveis, clubes de experiência. Esses ativos refletem mudanças de comportamento e exigências tecnológicas que vieram para ficar – e cenários turbulentos, embora possam desacelerar mudanças, não conseguem freá-las. Foi atento a esse cenário cultural-comportamental que o mercado financeiro viu o crescimento de veículos mais estruturados no Brasil, como os fundos imobiliários (FIIs), que têm se mostrado uma alternativa eficiente e acessível para a diversificação patrimonial e democratização do setor. Os fundos imobiliários têm carregado o mérito de garantir que o pequeno investidor acesse ativos antes restritos a grandes fortunas, com transparência, liquidez e gestão profissional. Claro que há a volatilidade inerente ao mercado de capitais, mas, mesmo após um ano mais desafiador, como o de 2024, esses fundos vêm recuperando fôlego e tendem a voltar ao seu ponto de equilíbrio, cada vez mais amparados pelo seu valor patrimonial e pela solidez dos ativos imobiliários que compõem suas carteiras. Daí a minha quase insistente defesa de que, mesmo em cenários adversos, há sempre boas oportunidades nos FIIs. Ao encarar o mercado imobiliário brasileiro como reflexo não apenas de fundamentos econômicos, mas também de questões culturais, sociais e emocionais, estamos nos abrindo a boas oportunidades. Imóvel no Brasil é e vai continuar a ser um instrumento de proteção, realização pessoal e investimento de longo prazo.