Por que o mercado imobiliário resiste às tempestades
June 19, 2025
Nós, brasileiros, temos uma relação quase sentimental com o imóvel.
Em tempos de incerteza, poucas escolhas oferecem tanto segurança emocional quanto racional. E, no Brasil, quando se pensa em investimento, são os imóveis que cumprem essa função. Ao longo dos anos, o mercado imobiliário tem demonstrado uma capacidade de resiliência constante diante de cenários turbulentos. Essa resiliência está enraizada na cultura, no comportamento econômico e na estrutura do próprio mercado.
Nós, brasileiros, temos uma relação quase sentimental com o imóvel. Esse vínculo vem da nossa tradição de formar patrimônio, fortemente influenciada pela herança ibérica. Em momentos de instabilidade política, inflação, desemprego ou volatilidade nos mercados financeiros, o primeiro instinto de grande parte da população é proteger o que possui. E nada representa melhor essa proteção do que algo tangível, concreto.
É claro que o mercado imobiliário sofre com cenários como o atual, com juros altos e perspectivas de desaceleração da economia. Mas a particularidade do setor é justamente o tamanho desse impacto. Historicamente, em momentos de crise, o mercado imobiliário não se retrai mesmo em meio às turbulências. Pelo contrário, mantém uma dinâmica ativa e, em alguns nichos, até cresce.
Embora haja perfis diferentes tanto entre compradores como entre investidores de imóveis, o comportamento costuma se manter estável independentemente do contexto macroeconômico. O consumidor que busca moradia e não depende de financiamento continua ativo. O investidor que está em busca de oportunidades mantém o olhar atento e se movimenta com agilidade, buscando ativos subvalorizados. Já o investidor tradicional, de longo prazo, mantém as aquisições pontuais, sempre em busca de formação de patrimônio.
Há um fator psicológico que é frequentemente ignorado pelos economistas: o medo de não conseguir comprar amanhã o que ainda se pode comprar hoje. Quando o comprador vê os preços dos materiais subindo, os valores dos imóveis se ajustando e a inflação corroendo a moeda, ele percebe que deixar o dinheiro parado ou em qualquer outro instrumento financeiro pode ser mais arriscado do que adquirir um imóvel agora — mesmo com juros altos. Esse efeito de “antecipação defensiva” sustenta o movimento do mercado em cenários que, à primeira vista, pareceriam inibidores.
Quando se pensa em quais segmentos são os mais estáveis, vamos para os dois extremos do setor: habitação popular e imóveis de luxo. O alto padrão continua a ser o mais resiliente. Por atrair um público menos sensível ao crédito, tem ciclos próprios. Quando se trata de um comprador que pretende utilizar o imóvel, a aquisição se dá com ainda mais convicção patrimonial. Já entre investidores dessas faixas, muitas vezes, o bem é adquirido a preço de custo, em modelos de incorporação por permuta ou participação, o que permite ganhos relevantes.
Na outra ponta, a habitação popular costuma demonstrar bastante resistência por operar em um ecossistema específico, com crédito subsidiado, forte demanda estrutural e uma dinâmica relativamente independente do mercado financeiro tradicional. Seu maior risco não é o preço do imóvel, mas a estabilidade do emprego do comprador.
Outra curiosidade do setor imobiliário é que, mesmo quando saímos do segmento residencial, encontramos sinais de resiliência. Um exemplo são os galpões logísticos, que se consolidaram como uma estrela do setor desde a pandemia. O crescimento do e-commerce e a necessidade de soluções de armazenagem próximas aos centros urbanos elevaram a demanda por ativos modernos, demanda essa que ainda não foi suprida pelo setor de construção. Há uma lacuna significativa no parque logístico brasileiro, o que sustenta seu crescimento mesmo em momentos de contração econômica.
Além disso, há o surgimento de classes de ativos, acompanhando a evolução da sociedade. Alguns exemplos: data centers, espaços de coworking, empreendimentos residenciais flexíveis, clubes de experiência. Esses ativos refletem mudanças de comportamento e exigências tecnológicas que vieram para ficar – e cenários turbulentos, embora possam desacelerar mudanças, não conseguem freá-las.
Foi atento a esse cenário cultural-comportamental que o mercado financeiro viu o crescimento de veículos mais estruturados no Brasil, como os fundos imobiliários (FIIs), que têm se mostrado uma alternativa eficiente e acessível para a diversificação patrimonial e democratização do setor.
Os fundos imobiliários têm carregado o mérito de garantir que o pequeno investidor acesse ativos antes restritos a grandes fortunas, com transparência, liquidez e gestão profissional. Claro que há a volatilidade inerente ao mercado de capitais, mas, mesmo após um ano mais desafiador, como o de 2024, esses fundos vêm recuperando fôlego e tendem a voltar ao seu ponto de equilíbrio, cada vez mais amparados pelo seu valor patrimonial e pela solidez dos ativos imobiliários que compõem suas carteiras. Daí a minha quase insistente defesa de que, mesmo em cenários adversos, há sempre boas oportunidades nos FIIs.
Ao encarar o mercado imobiliário brasileiro como reflexo não apenas de fundamentos econômicos, mas também de questões culturais, sociais e emocionais, estamos nos abrindo a boas oportunidades. Imóvel no Brasil é e vai continuar a ser um instrumento de proteção, realização pessoal e investimento de longo prazo.
June 19, 2025
