Condomínios industriais: aposta para acelerar a reindustrialização do Brasil e oportunidade imobiliária

Em tempos de incerteza, poucas escolhas oferecem tanto segurança emocional quanto racional. E, no Brasil, quando se pensa em investimento, são os imóveis que cumprem essa função. Ao longo dos anos, o mercado imobiliário tem demonstrado uma capacidade de resiliência constante diante de cenários turbulentos. Essa resiliência está enraizada na cultura, no comportamento econômico e na estrutura do próprio mercado. Nós, brasileiros, temos uma relação quase sentimental com o imóvel. Esse vínculo vem da nossa tradição de formar patrimônio, fortemente influenciada pela herança ibérica. Em momentos de instabilidade política, inflação, desemprego ou volatilidade nos mercados financeiros, o primeiro instinto de grande parte da população é proteger o que possui. E nada representa melhor essa proteção do que algo tangível, concreto. É claro que o mercado imobiliário sofre com cenários como o atual, com juros altos e perspectivas de desaceleração da economia. Mas a particularidade do setor é justamente o tamanho desse impacto. Historicamente, em momentos de crise, o mercado imobiliário não se retrai mesmo em meio às turbulências. Pelo contrário, mantém uma dinâmica ativa e, em alguns nichos, até cresce. Embora haja perfis diferentes tanto entre compradores como entre investidores de imóveis, o comportamento costuma se manter estável independentemente do contexto macroeconômico. O consumidor que busca moradia e não depende de financiamento continua ativo. O investidor que está em busca de oportunidades mantém o olhar atento e se movimenta com agilidade, buscando ativos subvalorizados. Já o investidor tradicional, de longo prazo, mantém as aquisições pontuais, sempre em busca de formação de patrimônio. Há um fator psicológico que é frequentemente ignorado pelos economistas: o medo de não conseguir comprar amanhã o que ainda se pode comprar hoje. Quando o comprador vê os preços dos materiais subindo, os valores dos imóveis se ajustando e a inflação corroendo a moeda, ele percebe que deixar o dinheiro parado ou em qualquer outro instrumento financeiro pode ser mais arriscado do que adquirir um imóvel agora — mesmo com juros altos. Esse efeito de “antecipação defensiva” sustenta o movimento do mercado em cenários que, à primeira vista, pareceriam inibidores. Quando se pensa em quais segmentos são os mais estáveis, vamos para os dois extremos do setor: habitação popular e imóveis de luxo. O alto padrão continua a ser o mais resiliente. Por atrair um público menos sensível ao crédito, tem ciclos próprios. Quando se trata de um comprador que pretende utilizar o imóvel, a aquisição se dá com ainda mais convicção patrimonial. Já entre investidores dessas faixas, muitas vezes, o bem é adquirido a preço de custo, em modelos de incorporação por permuta ou participação, o que permite ganhos relevantes. Na outra ponta, a habitação popular costuma demonstrar bastante resistência por operar em um ecossistema específico, com crédito subsidiado, forte demanda estrutural e uma dinâmica relativamente independente do mercado financeiro tradicional. Seu maior risco não é o preço do imóvel, mas a estabilidade do emprego do comprador. Outra curiosidade do setor imobiliário é que, mesmo quando saímos do segmento residencial, encontramos sinais de resiliência. Um exemplo são os galpões logísticos, que se consolidaram como uma estrela do setor desde a pandemia. O crescimento do e-commerce e a necessidade de soluções de armazenagem próximas aos centros urbanos elevaram a demanda por ativos modernos, demanda essa que ainda não foi suprida pelo setor de construção. Há uma lacuna significativa no parque logístico brasileiro, o que sustenta seu crescimento mesmo em momentos de contração econômica. Além disso, há o surgimento de classes de ativos, acompanhando a evolução da sociedade. Alguns exemplos: data centers, espaços de coworking, empreendimentos residenciais flexíveis, clubes de experiência. Esses ativos refletem mudanças de comportamento e exigências tecnológicas que vieram para ficar – e cenários turbulentos, embora possam desacelerar mudanças, não conseguem freá-las. Foi atento a esse cenário cultural-comportamental que o mercado financeiro viu o crescimento de veículos mais estruturados no Brasil, como os fundos imobiliários (FIIs), que têm se mostrado uma alternativa eficiente e acessível para a diversificação patrimonial e democratização do setor. Os fundos imobiliários têm carregado o mérito de garantir que o pequeno investidor acesse ativos antes restritos a grandes fortunas, com transparência, liquidez e gestão profissional. Claro que há a volatilidade inerente ao mercado de capitais, mas, mesmo após um ano mais desafiador, como o de 2024, esses fundos vêm recuperando fôlego e tendem a voltar ao seu ponto de equilíbrio, cada vez mais amparados pelo seu valor patrimonial e pela solidez dos ativos imobiliários que compõem suas carteiras. Daí a minha quase insistente defesa de que, mesmo em cenários adversos, há sempre boas oportunidades nos FIIs. Ao encarar o mercado imobiliário brasileiro como reflexo não apenas de fundamentos econômicos, mas também de questões culturais, sociais e emocionais, estamos nos abrindo a boas oportunidades. Imóvel no Brasil é e vai continuar a ser um instrumento de proteção, realização pessoal e investimento de longo prazo.

O poder transformador da ciência e da tecnologia sempre esteve no centro da nossa visão de futuro. Mas uma recente viagem, com o objetivo de conhecer algumas das mais avançadas tecnologias voltadas à área de real estate, reforçou de forma definitiva essa convicção. Passei pelo Massachusetts Institute of Technology (MIT), em Boston, e no DatacenterDynamics (DCD), em Nova York, agora em março para um mergulho nas inovações que têm potencial para reconfigurar profundamente o setor imobiliário – da infraestrutura energética aos materiais de construção, passando pelo uso inteligente de dados. Voltei com um aprendizado fundamental para quem trabalha ou investe no mercado imobiliário e de construção: embora o setor tenha como uma de suas principais características ser consolidado e até mesmo conservador, em um futuro próximo, a capacidade de inovar não será apenas um diferencial competitivo — será uma questão de sobrevivência. O boom no setor de data centers tem feito com que nosso olhar se volte cada vez mais para a questão da energia, mas trata-se de avanços que vão impactar todo o desenvolvimento imobiliário. Por isso, entre as muitas tecnologias exploradas, verificamos no DCD em Nova York os Small Modular Reactors (SMRs), pequenos reatores nucleares modulares, que chamam a atenção pela capacidade de fornecer energia limpa, contínua e em larga escala a partir de unidades compactas, comparáveis ao tamanho de um contêiner. Com autonomia de operação de vários anos sem reabastecimento, sua flexibilidade de instalação pode significar uma nova era na autossuficiência energética de grandes empreendimentos imobiliários — incluindo data centers, parques logísticos e complexos multiusos. E sem os típicos riscos das grandes usinas nucleares, já que a segurança se dá nos mesmos moldes de um equipamento de raio-x dentro de hospitais. Outra pauta de igual relevância à inserção da inteligência artificial no DCD Nova York é a da “sustentabilidade digital”. A iniciativa visa incorporar tecnologias que tornem os data centers mais verdes e eficientes, focando na redução de emissões e na conquista de créditos de carbono. Além disso, busca-se otimizar a eficiência operacional, com ênfase na redução de PUE (Power Usage Effectiveness) e WUE (Water Usage Effectiveness). Esses esforços não apenas promovem avanços tecnológicos, mas também reforçam o compromisso crescente das empresas com os critérios ESG, cruciais para o futuro sustentável do setor. Em paralelo, o desenvolvimento de chips mais eficientes energeticamente vem se mostrando essencial diante da explosão da demanda por processamento, especialmente com o avanço da inteligência artificial. Atualmente, a energia consumida por racks em data centers pode ultrapassar 100 kW — um salto exponencial em relação aos padrões de poucos anos atrás. Pesquisadores trabalham para reverter esse cenário, criando processadores capazes de manter ou até ampliar sua performance com consumo muito menor. A eficiência energética deixa de ser apenas um diferencial técnico para se tornar um pilar fundamental da viabilidade de negócios digitais e da infraestrutura que os abriga. Outra fronteira promissora está nos materiais que produzem energia. Um exemplo instigante é o estudo de um tipo de concreto com propriedades semelhantes às de um capacitor, capaz de captar e armazenar energia térmica ou vibracional diretamente nas superfícies das construções. A ideia de que elementos estruturais possam se tornar fontes auxiliares de energia abre caminho para uma arquitetura mais inteligente, autossuficiente e integrada à lógica da sustentabilidade. E se tratamos da capacidade energética para atender uma demanda cada vez maior para lidar com quantidades volumosas de dados, é a própria inteligência artificial e sua capacidade de trabalhar dados que começa a causar outra transformação no setor imobiliário. Em Boston, o MIT Sustainable Design Lab simula o consumo de energia de quase 100 mil edifícios da cidade, com base em dados geoespaciais, idade das construções, tipologias e uso do solo. O modelo permite identificar oportunidades de eficiência, planejar microgrids e redes de energia combinada e orientar políticas públicas com base em evidências precisas. Uma abordagem que inspira também o setor privado, sobretudo em projetos de larga escala, que exigem previsibilidade e resiliência. É possível entender o estágio de maturidade de cada tecnologia, seus potenciais impactos no mercado e quais áreas da cadeia imobiliária podem ser transformadas. Em um cenário de rápidas mudanças, ter informação é essencial para profissionais e empresas tomarem decisões que maximizem o potencial das oportunidades. A mensagem que compartilho a partir dessa experiência é clara: o setor imobiliário do futuro será moldado por dados, ciência, colaboração com centros de excelência e uma mentalidade de experimentação constante.