A regra do PPQ e como usá-la a seu favor na hora de analisar ativos imobiliários

O poder transformador da ciência e da tecnologia sempre esteve no centro da nossa visão de futuro. Mas uma recente viagem, com o objetivo de conhecer algumas das mais avançadas tecnologias voltadas à área de real estate, reforçou de forma definitiva essa convicção. Passei pelo Massachusetts Institute of Technology (MIT), em Boston, e no DatacenterDynamics (DCD), em Nova York, agora em março para um mergulho nas inovações que têm potencial para reconfigurar profundamente o setor imobiliário – da infraestrutura energética aos materiais de construção, passando pelo uso inteligente de dados. Voltei com um aprendizado fundamental para quem trabalha ou investe no mercado imobiliário e de construção: embora o setor tenha como uma de suas principais características ser consolidado e até mesmo conservador, em um futuro próximo, a capacidade de inovar não será apenas um diferencial competitivo — será uma questão de sobrevivência. O boom no setor de data centers tem feito com que nosso olhar se volte cada vez mais para a questão da energia, mas trata-se de avanços que vão impactar todo o desenvolvimento imobiliário. Por isso, entre as muitas tecnologias exploradas, verificamos no DCD em Nova York os Small Modular Reactors (SMRs), pequenos reatores nucleares modulares, que chamam a atenção pela capacidade de fornecer energia limpa, contínua e em larga escala a partir de unidades compactas, comparáveis ao tamanho de um contêiner. Com autonomia de operação de vários anos sem reabastecimento, sua flexibilidade de instalação pode significar uma nova era na autossuficiência energética de grandes empreendimentos imobiliários — incluindo data centers, parques logísticos e complexos multiusos. E sem os típicos riscos das grandes usinas nucleares, já que a segurança se dá nos mesmos moldes de um equipamento de raio-x dentro de hospitais. Outra pauta de igual relevância à inserção da inteligência artificial no DCD Nova York é a da “sustentabilidade digital”. A iniciativa visa incorporar tecnologias que tornem os data centers mais verdes e eficientes, focando na redução de emissões e na conquista de créditos de carbono. Além disso, busca-se otimizar a eficiência operacional, com ênfase na redução de PUE (Power Usage Effectiveness) e WUE (Water Usage Effectiveness). Esses esforços não apenas promovem avanços tecnológicos, mas também reforçam o compromisso crescente das empresas com os critérios ESG, cruciais para o futuro sustentável do setor. Em paralelo, o desenvolvimento de chips mais eficientes energeticamente vem se mostrando essencial diante da explosão da demanda por processamento, especialmente com o avanço da inteligência artificial. Atualmente, a energia consumida por racks em data centers pode ultrapassar 100 kW — um salto exponencial em relação aos padrões de poucos anos atrás. Pesquisadores trabalham para reverter esse cenário, criando processadores capazes de manter ou até ampliar sua performance com consumo muito menor. A eficiência energética deixa de ser apenas um diferencial técnico para se tornar um pilar fundamental da viabilidade de negócios digitais e da infraestrutura que os abriga. Outra fronteira promissora está nos materiais que produzem energia. Um exemplo instigante é o estudo de um tipo de concreto com propriedades semelhantes às de um capacitor, capaz de captar e armazenar energia térmica ou vibracional diretamente nas superfícies das construções. A ideia de que elementos estruturais possam se tornar fontes auxiliares de energia abre caminho para uma arquitetura mais inteligente, autossuficiente e integrada à lógica da sustentabilidade. E se tratamos da capacidade energética para atender uma demanda cada vez maior para lidar com quantidades volumosas de dados, é a própria inteligência artificial e sua capacidade de trabalhar dados que começa a causar outra transformação no setor imobiliário. Em Boston, o MIT Sustainable Design Lab simula o consumo de energia de quase 100 mil edifícios da cidade, com base em dados geoespaciais, idade das construções, tipologias e uso do solo. O modelo permite identificar oportunidades de eficiência, planejar microgrids e redes de energia combinada e orientar políticas públicas com base em evidências precisas. Uma abordagem que inspira também o setor privado, sobretudo em projetos de larga escala, que exigem previsibilidade e resiliência. É possível entender o estágio de maturidade de cada tecnologia, seus potenciais impactos no mercado e quais áreas da cadeia imobiliária podem ser transformadas. Em um cenário de rápidas mudanças, ter informação é essencial para profissionais e empresas tomarem decisões que maximizem o potencial das oportunidades. A mensagem que compartilho a partir dessa experiência é clara: o setor imobiliário do futuro será moldado por dados, ciência, colaboração com centros de excelência e uma mentalidade de experimentação constante.

La Agencia Nacional de Energía Eléctrica (ANEEL) concedió autorización para la conexión al Sistema Interconectado Nacional (SIN) de proyectos que adicionarán una carga total de 479 megawatts (MW) hasta 2032, siendo 359 MW dedicados al sector de centros de datos. Los 359 MW serán distribuidos entre tres proyectos de centros de datos en el estado de São Paulo, y el restante será destinado a una empresa del ramo de bioenergia y agroindustria que implantará una fábrica en el estado de Bahia para producir etanol a partir del procesamiento de maíz. La mayor parte de la carga fue concedida a la Aurea Finvest, empresa especializada en proyectos inmobiliarios para centros de datos, que contará con una carga de 200 MW hasta diciembre de 2032 para la instalación de un centro de datos hyperscale de la Techo Centros de datos en Santana de Parnaíba. La autorización envuelve la subestação Edgard de Souza, en São Paulo, de propiedad de la ISA Energía Brasil S.A. En respuesta a la DCD, el director de ingeniería de la Aurea Finvest, Moisés de Souza, repercute la aprobación: ”En el desarrollo de un proyecto de centro de datos, la Aurea Finvest garantiza todas las aprobaciones de terreno, ambientales y eléctricas necesarias para que el centro de datos sea instalado en el lugar. En esta etapa, entregamos el proyecto totalmente aprobado, pronto para el inicio de la construcción y montajes. El Parecer de Acceso de 200 MW en Santana de Parnaíba, por ejemplo, es un marco increíble por la potencia obtenida en aquella región". La REC Bandeirantes 41 Participaciones S.A., empresa que actúa en el ramo inmobiliario para centros de datos, tuvo 88 MW aprobados para un proyecto que será instalado en São Paulo hasta julio de 2028, a través de seccionamiento de línea de transmisión de la ISA Energía Brasil S.A. La Pahlavan Ventures Threee Ltda., empresa de tecnología de la información, recibió autorización para un proyecto de centro de datos en São Paulo con carga de 71 MW hasta diciembre de 2032 y será conectado a la subestación Replan de la ISA Energía Brasil S.A. La DCD está en contacto con esas dos últimas empresas envueltas en la autorización de la ANEEL para conocer más detalles de los proyectos.